未经出租人同意的转租合同是否有效？

刘玲

律师

承租人将租赁物转租给第三人的，须经出租人同意，如果承租人在未征得出租人同意的情况下，将租赁物转租给第三人，那么转租合同是否有效呢？

案例

（2021）津03民终3726号，李凯波、天津农垦海燕有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（法律咨询，请添加微信：liulinglvshi）

基本案情

海燕公司为涉案房屋产权人。2020年3月26日，海燕公司（出租方）与李凯波（承租方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：海燕公司将涉案房屋租给李凯波，租期一年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止。李凯波如要求续租，则必须在租赁期限届满3个月之前书面通知海燕公司；年租金标准为32500元，李凯波在签订合同的同时支付全年租金32500元；租赁期满合同自然终止；合同终止，李凯波应在合同期满前或海燕公司解除通知的腾房日前腾空房屋（场地）；以及相关的其他租赁事项。

李凯波在上述合同签订时向海燕公司出具了《承诺书》，载明其保证租赁的房屋（场地）在租赁期内由其经营管理，不转租他人。（法律咨询，请添加微信：liulinglvshi）

后，海燕公司与李凯波签订《补充协议》，约定：由于原签订的房屋租赁合同期限届满，双方同意将租期延长4.5个月（即自2020年7月1日始至2020年11月15日）作为房租减免补偿，其他条款不变。

2020年10月15日，海燕公司向涉案房屋张贴了《到期不再续租通知》，告知李凯波，双方之间的《补充协议》于2020年11月15日期限届满，海燕公司到期后不再行续约，请其提前做好搬离、返还涉案房屋（场地）准备；并告知其逾期搬离的后果。

2020年11月16日，海燕公司再次在涉案房屋张贴《公告》，告知李凯波其已于2020年10月15日下达不再续约通知，目前腾迁日已至，望李凯波加快腾房，如李凯波仍未搬离，海燕公司将通过法律途径解决。（法律咨询，请添加微信：liulinglvshi）

李凯波自认其将涉案房屋的一半转租给张文革，张文革将该部分房屋用于经营德文香烟店，海燕公司对该事实也认可。李凯波还自认其转租未征得海燕公司同意。

裁判结果

一审法院经审理后，判决李凯波、张文革和德文香烟店将涉案房屋腾空并交还海燕公司；李凯波、张文革和德文香烟店向海燕公司支付房屋占有使用费（自2020年11月16日至实际腾空并交还其占用的涉案房屋之日止，按每年16250元的标准计算）

二审法院做出驳回上诉、维持原判的判决。

法官说法

一审法院认为：

海燕公司为涉案房屋权利人，其与李凯波之间的租赁期限已经于2020年11月15日期限届满，且海燕公司已提前告知李凯波不再续约，在双方未续约的情况下，李凯波再占有涉案房屋已无合法根据。

《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”因李凯波在将其承租房屋的一半面积转租张文革时未经海燕公司同意，且海燕公司与李凯波就涉案房屋租赁合同于2020年11月15日届满，李凯波与张文革的转租合同中约定的租期超过上述期限的部分，对海燕公司不发生法律效力。张文革愿意与德文香烟店共同承担责任。故张文革和德文香烟店自2020年11月16日开始再占有涉案房屋已无合法依据，海燕公司请求张文革和德文香烟店腾还其占用的涉案房屋，于法有据。

关于占有使用费的标准问题，因李凯波、张文革自认占有涉案房屋面积的一半，海燕公司对此亦无异议。故李凯波应向海燕公司支付自2020年11月16日至实际腾还其所占用涉案房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按每年16,250元（32,500元÷2）的标准计算，张文革应支付的房屋占有使用费亦按照此标准计算。

二审法院观点同意一审法院。

律师评析

承租人转租需要征得出租人同意，经同意后转租的，在剩余租期内，出租人与承租人之间的租赁合同继续有效。如果未征得出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见，要想转租行为有效，需要满足两点：第一，出租人同意；第二，转租期限不得超过剩余租期。在本案中，李凯波转租涉案房屋，不仅没有征得出租人海燕公司同意，而且还超期转租。在此种情况下，出租人不仅有权要求承租人支付超期占用期间的房屋占有使用费，还有权向第三人主张该权利。